Specustawa mieszkaniowa. Komentarz

Niniejszy komentarz stanowi pierwsze na rynku książkowe opracowanie przepisów ustawy z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, w tym zmian dokonywanych tą ustawą w innych aktach prawnych. Określana jest ona popularnie jako „specustawa mieszkaniowa”, nazywana bywa też „lex deweloper”.

Książka stanowi niezbędną lekturę i narzędzie pracy dla wszystkich osób, którym przychodzi stosować lub uwzględniać przepisy specustawy mieszkaniowej. Komentarz rozwieje wiele wątpliwości interpretacyjnych, które występują w praktyce, i przedstawi prawidłowe zasady przygotowywania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a następnie właściwego postępowania z nim przez poszczególne organy. Przedstawia on zarówno sposoby wykorzystania specustawy do sprawniejszej realizacji inwestycji mieszkaniowych, jak też narzędzia, jakie daje ona w celu ochrony ładu przestrzennego i interesów lokalnej społeczności.

Najważniejsze korzyści wynikające z zakupu książki:

• ujęcie w jednej książce pełnej analizy wszystkich przepisów specustawy mieszkaniowej przy wykorzystaniu wszystkich metod wykładni;
• poznanie stanowisk interpretacyjnych, jakie są możliwe na gruncie przepisów komentowanej ustawy;
• poznanie rozwiązań problemów związanych z realizacją inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących;
• przedstawienie prawnych sposobów przeciwdziałania inwestycjom mieszkaniowym godzącym w interes społeczności lokalnej;
• poznanie roli, jakie ustawa przypisuje poszczególnym organom i podmiotom;
• uzyskanie aktualnej wiedzy na temat zakresu stosowania specustawy mieszkaniowej i jej oddziaływania na inne akty i instytucje prawne, w tym na decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• pełne zobrazowanie roli i kompetencji organów gminy na gruncie specustawy mieszkaniowej;
• szczegółowe rozważania dotyczące właściwego postępowania z wnioskami o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i prawidłowego formułowania uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;
• przedstawienie dodatkowych uprawnień przysługujących inwestorowi na mocy specustawy mieszkaniowej;
• wyjaśnienie sposobu wykorzystania przepisów specustawy mieszkaniowej do zapewnienia ładu przestrzennego oraz likwidacji deficytu mieszkaniowego;
• omówienie charakteru prawnego aktów wydawanych na podstawie specustawy mieszkaniowej;
• kompleksowe przedstawienie wątpliwości konstytucyjnych odnoszących się do przepisów specustawy mieszkaniowej.

W książce odpowiadamy na pytania, które mogą sprawiać najwięcej problemów w procesie stosowania przepisów specustawy mieszkaniowej, np.:

• Czy regulacje specustawy mieszkaniowej są zgodne z Konstytucją RP?
• Kiedy dopuszczalne jest lokalizowanie inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących na terenach podlegających ochronie przed lokalizowaniem lub zabudową oraz jakie tereny się do tej kategorii zalicza?
• Co oznacza „niesprzeczność” inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego jako warunek realizacji inwestycji niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
• Co należy rozumieć przez tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, na których obecnie funkcje te nie są realizowane, w przypadku których warunek niesprzeczności inwestycji ze studium nie musi być spełniony?
• Jak ma być przygotowana koncepcja urbanistyczno-architektoniczna inwestycji mieszkaniowej?
• Jak sporządzić wniosek o ustalenie inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej i co powinien on zawierać oraz co należy do niego dołączyć?
• Jakie są obowiązki i możliwości rady gminy oraz wójta przy załatwianiu wniosku o ustalenie inwestycji mieszkaniowej?
• Jakie są obowiązki informacyjne na gruncie specustawy mieszkaniowej i jak przedstawia się udział społeczeństwa przy procedowaniu wniosku o ustalenie inwestycji w oparciu o specustawę mieszkaniową?
• Jaka jest swoboda rady gminy w zakresie ustalenia lub odmowy ustalenia inwestycji na gruncie specustawy mieszkaniowej, a w tym – co należy rozumieć przez „stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy” oraz „potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”?
• Jaki charakter prawny ma uchwała rady gminy o ustaleniu lub odmowie ustalenia inwestycji mieszkaniowej?
• Jak prawidłowo konstruować uchwałę w przedmiocie wniosku o ustalenie inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej?
• Jakie są specyficzne uwarunkowania lokalizowania inwestycji mieszkaniowych na obszarach kolejowych oraz portów i przystani morskich?
• Jakie wymogi wynikają ze specustawy mieszkaniowej dla wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczących inwestycji odpowiadających inwestycjom mieszkaniowym oraz jakie są tego konsekwencje dla wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę?
• Jak przedstawia się procedura postępowania na gruncie specustawy mieszkaniowej w sytuacji wyłączenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego?
• Jak ukształtowana jest kontrola sądowoadministracyjna w sprawach podlegających reżimowi specustawy mieszkaniowej?
• Jaka jest swoboda rady gminy przy określaniu lokalnych standardów lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz jak prawidłowo formułować te standardy?
• Jak liczyć parametry określone dla lokalnych standardów lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych?
• Czy można uchwalać lokalne standardy lokalizacji i realizacji inwestycji towarzyszących np. określające wymogi dotyczące liczby miejsc parkingowych przy inwestycji towarzyszącej?
• Jak stosować środki dyscyplinujące i wymuszające terminowe działanie organów na gruncie specustawy mieszkaniowej?
• Jakie są wymogi związane z porozumieniem określającym sposób realizacji inwestycji towarzyszącej?
• Jakie są konsekwencje uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej dla postępowania w sprawie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących?
• Jak przedstawia się kwestia uzyskania zgody wodnoprawnej, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach lub decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w przypadku inwestycji mieszkaniowej?
• Jakie szczególne rozwiązania związane z usuwaniem drzew i krzewów przewiduje specustawa mieszkaniowa?
• Jakie są możliwości nadania rygoru natychmiastowej wykonalności decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej?
• Jakie są możliwości ograniczenia w korzystaniu z innych nieruchomości w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących?
• Jakie są wskazane zmiany przepisów specustawy mieszkaniowej?

Przedłożone opracowanie to rzetelny komentarz mający walor zarówno praktyczny, jak i naukowy. Autorzy wykładają i przedstawiają, jakie normy prawne wynikają z częstokroć złożonych przepisów analizowanej ustawy oraz powiązanych z nimi przepisów innych aktów, znacząco ułatwiając ich stosowanie. Nie stronią przy tym od oceny ich konstytucyjności czy zupełności. Jednocześnie charakteryzują poszczególne instytucje prawne, jakie wyłaniają się z tych przepisów (np. uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej), przyczyniając się do ich zrozumienia i osadzenia na gruncie nauki prawa.

dr hab. Adam Niewiadomski
Katedra Prawnych Problemów Administracji i Zarządzania na Wydziale Zarządzania
Katedra Prawa Rolnego i Systemu Ochrony Żywności na Wydziale Prawa i Administracji
Uniwersytet Warszawski