Prawo mieszkaniowe. Komentarz

Komentarz jest szczegółowym opracowaniem przepisów prawnych regulujących tzw. stosunki mieszkaniowe, zgrupowanych w 5 aktach prawnych:

• Kodeksie cywilnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.),
• Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 611),
• Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1465),
• Ustawie o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 532),
• Ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195).

W publikacji przedstawiono zagadnienia dotyczące:

• form prawnych korzystania z lokali mieszkalnych (najem, spółdzielcze prawo do lokali, prawo własności),
• form administrowania nieruchomościami mieszkaniowymi (spółdzielnie, wspólnoty mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego),
• regulacji związanych z wspieraniem budownictwa mieszkaniowego,
• zasad i form ochrony praw lokatorów.

Kolejne, 6. wydanie komentarza, uwzględnia najnowsze zmiany legislacyjne, wynikające m.in. z:

• ustawy z 13.6.2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 1309), która m.in.: rozszerza katalog dokumentów stanowiących podstawę do wyodrębniania lokalu i wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu; ogranicza liczebności „małych” wspólnot do nieruchomości liczących maksymalnie 3 lokale; zmienia zasady obliczania wysokości czynszu w przypadku lokali mieszkalnych powstałych przy udziale finansowania zwrotnego; rozszerza katalog świadczeń, których nie wlicza się do średniego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego, o świadczenie dobry start; znosi obowiązek składania przez najemców raz na dwa lata deklaracji o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim na rzecz jednorazowego złożenia tej deklaracji – w momencie ubiegania się o najem; zmienia przepisy o dopuszczalnych limitach dochodowych uprawniających do najmu mieszkania w zasobach utworzonych w ramach programu SBC;
• ustawy z 22.3.2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 756 ze zm.), która m.in.: zmienia definicję mieszkaniowego zasobu gminy; wprowadza definicję „pobliskiej miejscowości” oraz kosztów utrzymania lokalu; zmienia wysokość obowiązku odszkodowawczego osoby uprawnionej w wyroku eksmisyjnym do najmu socjalnego lokalu, związanego z zamieszkiwaniem w miejscu dotychczasowym bez tytułu prawnego do czasu wskazania takiego lokalu przez gminę; określa jednoznacznie rodzaj opłat, z tytułu których zaległości mogą być podstawą wypowiedzenia stosunku prawnego; umożliwia rozwiązanie umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej;
• ustawy z 20.7.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596), która modyfikuje przepisy dotyczące m.in.: nabywania i ustania członkostwa w spółdzielni; wysokości wpisowego; ewidencji i rozliczania wpływów i wydatków funduszu remontowego; pełnomocnika na walnym zgromadzeniu; spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
• ustawy z 31.3.2020 r. u zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 568 ze zm.), która do ustawy o własności lokali wprowadza uregulowanie umożliwiające podjęcie uchwały zarządu wspólnoty mieszkaniowej przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość;
• ustawy z 10.12.2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Druk sejmowy Nr 534), która m.in.: tworzy w ustawie o niektórych formach poopierania budownictwa mieszkaniowego nowy rozdział dot. rozliczenia partycypacji w okresie najmu lokalu mieszkalnego (wprowadza: możliwość uzyskania prawa własności mieszkania w oparciu o umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniającą rozliczenie partycypacji; możliwość wynajmu mieszkań przez pracodawców lub organizacje pozarządowe w celu podnajmu/udostępnienia mieszkania osobom fizycznym; możliwość przeniesienia prawa własności mieszkania wybudowanego w ramach rządowych programów wsparcia nie tylko w przypadku mieszkań wybudowanych w ramach byłego programu KFM; uchyla bezwzględny zakaz wyodrębniania na własność/zbywania lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach preferencyjnych kredytów udzielanych w aktualnym programie SBC), tworzy w ww. ustawie nowy rozdział dot. wsparcia gmin ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa; wprowadza zmiany dostosowujące w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, związane z propozycją umożliwienia wyodrębniania lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego;
• projektu z 20.5.2020 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Nr projektu UD90), który ma na celu podtrzymanie aktywności rynku mieszkaniowego w obliczu pandemii COVID-19 i dotyczy m.in. rozwoju koncepcji społecznych agencji najmu („SAN”), będących pośrednikiem łączącym sektor komercyjny oraz sektor społeczny rynku najmu.

Komentarz adresowany jest do przedstawicieli zawodów prawniczych (czyli sędziów, notariuszy, adwokatów czy radców prawnych), właścicieli i najemców lokali, zarządców (administratorów) i członków zarządu wspólnot mieszkaniowych, a także członków spółdzielni mieszkaniowych oraz osób pełniących funkcje organów spółdzielni czy towarzystw budownictwa społecznego.