Przekształcenie, podział i połączenie lokali. Komentarz praktyczny z orzecznictwem. Wzory pism

Szczegółowe omówienie problematyki przekształceń, podziałów i połączeń lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności.

W publikacji  omówiona została problematyka czynności polegających na modyfikacjach lokali stanowiących odrębną nieruchomość pod względem ich powierzchni, kubatury, ilości pomieszczeń, położenia itp. Spektrum działań, jakie podejmują ich właściciele, jest bardzo szeroki. Niejednokrotnie wiążą się one z dołączaniem do istniejącego lokalu części wspólnych budynku (przekształcenie), odłączaniem fragmentu jednego lokalu i dołączaniem go do drugiego, podziałem lokalu, czy też połączeniem dwóch lub więcej lokali. Ich przedmiotem mogą być nie tylko lokale wyodrębnione, ale także samodzielne lokale należące do dotychczasowego właściciela. Nierzadko przedsięwzięcia te kumulują różnego rodzaju zmiany, np. połączenie kilku lokali z jednoczesnym przyłączeniem części nieruchomości wspólnej do lokalu powstałego z połączenia (przekształcenie kumulatywne).

Kolejne 2. wydanie publikacji uzupełniono między innymi o dodatkowe rozważania dotyczące sposobu dokonywania czynności prawnych oraz o odwołania do najnowszego orzecznictwa potwierdzającego sporną do niedawna koncepcję zawierania w omawianych przypadkach umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Poszerzono także zagadnienia związane z sądową wykładnią art. 21 ust. 3 WłLokU, wskazując na jej niefunkcjonalność.

Publikacja została podzielona na dwie części:

Część I to kompleksowy komentarz praktyczny, w którym omówiono zagadnienia przekształceń, podziałów i połączeń lokali, uwzględniając zarówno aktualny stan prawny, jak i najnowsze stanowiska doktryny oraz – co kluczowe – orzecznictwo sądów powszechnych i Sądu Najwyższego. Zawiera omówienie szeregu zagadnień praktycznych m.in.:

• nieruchomości oraz dopuszczalność ich przekształcenia, podziału i połączenia (m.in.: definicje i rodzaje nieruchomości: nieruchomości gruntowe, budynkowe, lokalowe, dopuszczalność dokonywania przekształceń, podziału lub połączenia lokali),
• charakter czynności dotyczących przekształceń, podziału i połączenia lokali (m.in.: przekształcenia lokali w kontekście zarządu nieruchomością wspólną, przekształcenie, podział i połączenie lokali w „małych” wspólnotach),
• uchwała właścicieli lokali jako podstawa przekształcenia, podziału i połączenia lokali (m.in.: cel podejmowania uchwał wyrażających zgodę, elementy uchwały wyrażającej zgodę, uchwała udzielająca pełnomocnictwa, sposób podejmowania uchwał wyrażających zgodę i udzielających pełnomocnictwa, skutki dokonania czynności prawnej bez zgody właścicieli lokali lub bez pełnomocnictwa, forma uchwały właścicieli lokali),
• rodzaje czynności prowadzących do przekształcenia, podziału i połączenia lokali (m.in.: przekształcenia lokali oddziałujące na nieruchomość wspólną oraz podstawa dokonywania związanych z tym czynności, podział i połączenie lokali oraz podstawa dokonywania związanych z tym czynności),
• dokonywanie czynności prawnych zmierzających do przekształcenia, podziału lub połączenia lokali (m.in.: nabycie lokalu powstałego z nadbudowy lub przebudowy przez wspólnotę mieszkaniową, czynności jednostronne, umowy, elementy aktu notarialnego dokumentującego dokonywane czynności, składanie wniosków o wpis do księgi wieczystej),
• konsekwencje przekształcenia, podziału i połączenia lokali dla istniejących na nich obciążeń (m.in.: obciążenie lokalu hipoteką, służebnością lub użytkowaniem, prawa i roszczenia, prawa nieujawnione w księdze wieczystej, zgoda uprawnionych z tytułu hipoteki oraz innych praw obciążających lokale, zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego lokal; porozumienie uprawnionych, działania sądu wieczystoksięgowego).

Część II zawiera zaktualizowane i rozszerzone wzory pism, uchwał, aktów notarialnych i orzeczeń, które uwzględniają najnowsze wymogi formalne i praktyczne problemy. Wzory obejmują m.in.

• przyłączenie części nieruchomości wspólnej do lokalu wraz ze zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej,
• połączenie lokali i przyłączenie części nieruchomości wspólnej do lokalu bez zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej,
• połączenie lokali bez zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej,
• oświadczenie o podziale lokalu obciążonego służebnością oraz hipoteką,
• dział spadku przez podział lokalu oraz zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej,
• podział i połączenie lokali jednego właściciela z umową wierzycieli,
• połączenie lokali różnych właścicieli z hipoteką,
• darowizna – przeniesienie części lokalu,
• podział lokalu i sprzedaż,
• podział lokalu oraz zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej – mała wspólnota,
• protokół zebrania wspólnoty (m.in.: nienotarialny oraz połączenie lokali w trybie art. 22 ust. 4 WłLokU powiązane ze zmianą udziałów pozostałych współwłaścicieli).

Publikacja będzie przydatna – z uwagi na doniosły problem praktyczny przekształceń, podziału i połączeń lokali – przede wszystkim w praktyce notarialnej: notariuszom, zastępcom notarialnym, aplikantom notarialnym; praktyce adwokackiej i radcowskiej: adwokatom i radcom prawnym oraz aplikantom, a także praktyce sędziowskiej: sędziom orzekającym w sprawach cywilnych oraz referendarzom sądowym dokonującym czynności z tego zakresu.