Przekształcenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe – pytania i odpowiedzi

Celem publikacji jest przedstawienie interpretacji przepisów ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 r. poz. 916, dalej: PrzeksztUżytkWieczU), która weszła w życie 5.10.2018 r. Od tego czasu ustawa ta dostarcza wielu wątpliwości. Dlatego też autorzy podjęli się próby odpowiedzi na najczęściej zgłaszane problemy, z którymi na co dzień musiały i nadal muszą mierzyć się samorządy. Należy do nich zaliczyć:

• problemy z interpretacją zapisu „zabudowane na cele mieszkaniowe” na gruncie konkretnych stanów faktycznych, a w konsekwencji brak możliwości jednoznacznego przesądzenia w danych okolicznościach, czy prawo użytkowania wieczystego przekształciło się w prawo własności,
• brak możliwości wydania zaświadczenia o przekształceniu w sytuacji, gdy na działce gruntu są zlokalizowane inne obiekty budowlane niż te, o których mowa w art. 1 ust. 2 PrzeksztUżytkWieczU,
• problem z wydawaniem zaświadczeń w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych,
• problem ze składaniem oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane w przypadku złożenia wniosku do organu administracji budowlanej przed otrzymaniem zaświadczeniu o przekształceniu,
• problem z wydawaniem jednorazowo zaświadczeń o przekształceniu przez właściwy organ w stosunku do części lokali w danym budynku, podczas gdy pozostała część zaświadczeń wydawana jest w późniejszym terminie,
• problemy związane z wysyłaniem zaświadczeń o przekształceniu do osób, które po dniu 1.1.2019 r. nabyły lokal mieszkalny w wyniku czynności prawnej od osoby, która stała się właścicielem gruntu bez potwierdzenia tego faktu w drodze zaświadczenia a nie do osób, które były użytkownikiem wieczystym w dniu 1.1.2019 r.,
• powstawanie nadpłaty w związku z wydaniem informacji o opłacie jednorazowej w sytuacji, gdy nabywca gruntu uiścił wcześniej opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego,
• problemy związane z ustalaniem, czy doszło do udzielenia pomocy de minimis w odniesieniu do przedsiębiorców, w tym w odniesieniu do osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą w formie jednoosobowej, a także w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych,
• brak wiedzy właściwego organu o oddaniu budynku do użytkowania na cele mieszkaniowe, zgodnie z przepisami PrBud, co utrudnia ustalenie kiedy nastąpiło opóźnione przekształcenie,
• problem z wielością dokumentów, jakie przewiduje ustawa: zaświadczenie o przekształceniu wydawane z urzędu, zaświadczenie o przekształceniu wydawane na wniosek, informacja o wielkości opłaty jednorazowej, decyzja administracyjna w sprawie ustalenia wielkości opłaty jednorazowej, zawiadomienie o: 1) zaliczeniu na poczet przyszłych opłat nadwyżki wniesionej opłaty – w przypadku nadpłaty; 2) dopłacie do opłaty odpowiadającej różnicy pomiędzy wniesioną opłatą a nową wysokością opłaty – w przypadku niedopłaty, zaświadczenie potwierdzające wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, uchwała właściwej rady albo sejmiku w sprawie bonifikat, zarządzenie wojewody w sprawie podwyższenia stawki procentowej bonifikaty, zawiadomienie właściwego organu o wysokości zwaloryzowanej opłaty, zawiadomienie właściwego organu w sprawie odmowy dokonania waloryzacji, decyzja właściwego organu w sprawie wysokości dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia w związku z przekroczeniem pomocy de minimis,
• problemy związane z koniecznością poprawy lub uzupełnienia wydanego zaświadczenia, w związku z brakiem uregulowania w przepisach PrzeksztUżytkWieczU trybu korygowania błędnie wydanego zaświadczenia,
• problem z ewidencjonowaniem nieruchomości podlegających przekształceniu w związku z koniecznością posiadania przez właściwy organ wiedzy o uiszczaniu opłaty przekształceniowej i ewentualnej jej egzekucji. Przepisy PrzeksztUżytkWieczU ani regulacje GospNierU nie przewidują prowadzenia takiej ewidencji, która byłaby odpowiednikiem prowadzonej ewidencji nieruchomości pozostających w zasobie nieruchomości. Właściwy organ, który wydał zaświadczenie o przekształceniu w pewnym sensie jest zobowiązany do posiadania takiej wiedzy (art. 11 ust. 1 PrzeksztUżytkWieczU nakazuje wydanie zaświadczenia dla nowego nabywcy o wysokości i okresie pozostałym do wnoszenia opłaty, a jednocześnie ten sam przepis mówi, że obowiązek wnoszenia opłaty obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości), zaś z drugiej strony brak jest podstawy prawnej do prowadzenia ewidencji uiszczanych opłat przekształceniowych przez kolejnych nabywców nieruchomości objętej przepisami ustawy PrzeksztUżytkWieczU,
• problemy związane z brakiem regulacji wyłączającej obowiązek uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na przekształcenie udziału w prawie użytkowania wieczystego związanego z własnością lokalu,
• konieczność dokonywania podziałów geodezyjnych i wieczystoksięgowych w celu wydzielenia działki gruntu zabudowanej na cele mieszkaniowe,
• brak w PrzeksztUżytkWieczU określenia, kto ma ponosić koszty dokonania podziału geodezyjnego i wieczystoksięgowego w celu wydzielenia gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe. W klasycznym postępowaniu administracyjnym koszty związane z tym postępowaniem ponosi organ je prowadzący i wydający decyzję administracyjną.

Ze względu na krótki okres obowiązywania ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, nie wykształciła się jeszcze linia praktyki sądowej w tym zakresie, niemniej jednak aktualność problematyki przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności wymaga sformułowania już teraz jasnych i praktycznych wskazówek. Stąd przede wszystkim wynika praktyczny wymiar publikacji w formule pytań i odpowiedzi.

Dzięki opracowaniu Czytelnik uzyska odpowiedzi m.in. na następujące pytania:

• Jakie grunty oddane w użytkowanie wieczyste nie podlegają przekształceniu w prawo własności?
• Czy podlega przekształceniu prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem zamieszkania zbiorowego – pensjonatem, domem wypoczynkowym, domem studenckim?
• W jakich przypadkach konieczne jest uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia na przekształcenie?
• W jaki sposób organ powinien sprostować zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, które zostało wydane przez ten organ z urzędu?
• Kto powinien poinformować sąd wieczystoksięgowy o przekształceniu?
• Jakie informacje powinno zwierać zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej?
• Kiedy przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nie stanowi pomocy publicznej?

Ważną częścią publikacji jest rozdział dotyczący najistotniejszych zmian w ustawie PrzeksztUżytkWieczU wprowadzonych uchwaloną 13 czerwca 2019 r. ustawą o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 1309), a także odpowiedzi na pytania, związane z tą ustawą. W zakresie dotyczącym PrzeksztUżytkWieczU, nowelizacja ta również rodzi wątpliwości i obawy – głównie ze strony samorządów. Do najważniejszych jej rozwiązań należy:

1. Nowelizacja dopuściła przekształcenie – z mocą od 1.1.2019 – również takich gruntów, które są zabudowane budynkami mieszkalnymi i jednocześnie znajdują się na nich budynki lub obiekty które mają inną funkcję (niemieszkalną) i nie służą w żaden sposób korzystaniu z budynków mieszkalnych znajdujących się na tym gruncie. Wcześniej takie grunty nie podlegały przekształceniu i organy zmuszone były odmawiać wydania zaświadczenia o przekształceniu. Wyjaśnienia w tym zakresie znalazły się w rozdziale I oraz w rozdziale II publikacji.
2. Wprowadzenie „uproszczonego” trybu dokonania podziału nieruchomości w przypadkach, gdy taki podział będzie niezbędny. W tym zakresie nowelizacja dopuściła możliwość dokonywania podziału działek, w celu wydzielenia z nich części podlegającej przekształceniu z pominięciem wymogów przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i ustaleń przewidzianych w decyzji o warunkach zabudowy. Dotychczas takie podziały, a w konsekwencji również przekształcenie gruntu były niemożliwe z uwagi na brak odpowiednich zapisów w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w ustawie PrzeksztUżytkWieczU. Zmiany dotyczące nowych zasad podziału zostały opisane w rozdziale I i II publikacji.
3. Określenie w PrzeksztUżytkWieczU, czy i w jakich przypadkach jest wymagane zezwolenie na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na rzecz cudzoziemca. Przed nowelizacją brakowało przepisu, z którego wynikałoby jasno, że na przekształcenie użytkowania wieczystego związanego z odrębną własnością lokalu cudzoziemca nie jest wymagane zezwolenie w trybie ustawy NierCudzU. W związku z tym organy nie mogły wydać zaświadczenia o przekształceniu gruntu pod budynkiem wielorodzinnym, jeśli właścicielem jednego z lokali był cudzoziemiec. Nowelizacja wprowadziła w tym zakresie zmiany, eliminując ten problem, o czym mowa w rozdziale III.
4. Określenie skutków niezłożenia przez przedsiębiorców w terminie oświadczenia o wyborze okresu zapłaty opłat przekształceniowych, w celu uniknięcia pomocy publicznej oraz zapewnienie przedsiębiorcom możliwości zmiany -w każdym czasie okresu opłacania opłat za przekształcenie, np. jeśli przedsiębiorca nie będzie już prowadził działalności gospodarczej. Publikacja zawiera wyjaśnienia tych kwestii w rozdziale I i VII.
5. Ustawowe zapewnienie najwyższych bonifikat od opłaty przekształceniowej osobom w trudnej sytuacji życiowej, m.in. rodzinom z osobami z niepełnosprawnością. Nowelizacja wprowadziła dodatkowa kategorię bonifikaty od opłat przekształceniowych dla takich osób. Zasady udzielania tej bonifikaty wyjaśnione zostały w rozdziale VI.

Nabywając niniejszą książkę, otrzymują Państwo:

• odpowiedzi na ponad 100 pytań dotyczących sytuacji związanych z przekształceniem użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe (w tym zaświadczeń, bonifikat, opłaty przekształceniowej, pomocy publicznej);
• praktyczną pomoc dla pracowników wydziałów nieruchomości zajmujących się wydawaniem zaświadczeń;
• wskazanie sposobów rozstrzygnięć konkretnych sytuacji np. dotyczących nabycia gruntów przez cudzoziemców czy udzielania pomocy publicznej przedsiębiorcom.

Najważniejsze zalety prezentowanej książki, dzięki którym szybciej wykonają Państwo swoje obowiązki i rozwiążą problemy z interpretacją przepisów prawa to:

• zbiór ponad 100 kluczowych pytań z zakresu przekształcenia użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe;
• dokładne i przejrzyste prezentowanie poszczególnych zagadnień;
• wyróżnienie w treści zagadnień ważnych i nowych;
• autorskie wzory np. zaświadczenia o przekształceniu czy zaświadczenia o wniesieniu opłaty jednorazowej;
• uwzględnienie orzecznictwa oraz najnowszych zmian w prawie.